等额本金还款“省息”噱头引争议多重隐性成本致购房者承压

gaaao 2025-11-25 10:24:33 21 抢沙发

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关于等额本金还款方式的“省息”噱头引发争议，购房者面临多重隐性成本压力的问题，采用等额本金还款方式虽然利息支出较少，但购房者仍需考虑其他隐性成本，如提前还款的违约金、贷款期限内的利率调整等，这些成本可能导致购房者承受更大的经济压力，在选择还款方式时，购房者应全面考虑自身经济状况，谨慎做出决策。

“当初轻信中介‘等额本金可省数十万利息’的说法，如今每月1.2万元月供压得全家喘不过气。”上海购房者小王的遭遇并非个例。记者近期走访多家银行房贷部门及房产中介机构发现，因盲目选择等额本金还款方式陷入财务困境的购房者不在少数，这一还款方式的“省息”优势背后，暗藏的前期现金流压力、利率波动风险等隐性成本正逐渐显现。

据某国有大行房贷业务负责人透露，该行每月接待的还款方式调整咨询中，超六成是等额本金转等额本息的需求，其中近半数购房者因前期月供过高出现逾期风险。业内人士指出，等额本金与等额本息的选择本质是现金流规划与利息成本的平衡，而“省息”标签的片面引导，正是导致购房者决策失误的核心原因。

典型案例：“省息”承诺下的还款困境

案例一：九年还款仅付利息本金“纹丝不动”

2015年，安徽购房者李先生购置一套总价268万元的二手房，向银行申请208万元贷款，期限30年。据李先生回忆，中介当时以“等额本金最划算，月供仅7200元”为由极力推荐，他未仔细核查还款明细便签署合同。

2024年初，李先生计划提前还款时查询发现，九年间其累计还款77万余元，其中利息占比达100%，剩余贷款本金仍为208万元。“银行称合同明确‘前期以还息为主’，中介已失联，虽通过法律途径获得银行部分补偿，但九年资金成本无法挽回。”李先生表示。据银行系统显示，等额本金还款前期利息占比超80%，前5年本金偿还比例不足15%。

案例二：薪资下调触发违约风险还款方式转换遇阻

2023年，刚毕业的上海购房者小王以父母资助首付购置刚需房，贷款100万元，期限30年。中介以“年轻人抗压力强，可省17万元利息”为由，建议其选择等额本金还款。按当时4.9%的商贷利率计算，该方案首月还款额达6861元，而小王月薪刚过万元，扣除生活开支后需父母每月补贴2000余元。

2024年，小王因公司裁员薪资下调20%，月供压力陡增。其向银行申请转换为等额本息还款时得知，需支付剩余本金1%的违约金，金额近万元。“等额本息月固定还款5307元，若当初选择该方式，完全可规避当前风险。”小王的经历被多家银行列为典型警示案例。

核心解析：等额本金“省息”的隐性成本

某股份制银行金融市场部分析师张敏向记者算了一笔账：以100万元商贷、30年期限、4.9%利率为基准，两种还款方式的差异显著。

等额本金：将本金均分360期，每月偿还固定本金2777.78元及剩余本金产生的利息。首月利息4083.33元，月供6861.11元；此后月供逐月递减11.34元，末期月供2789.12元。30年总利息73.7万元。
等额本息：每月月供固定为5307.27元，前期利息占比高（首月利息4083.33元、本金1223.94元），后期本金占比逐步提升。30年总利息91.1万元。

表面看等额本金总利息少17.4万元，但张敏强调，这一“优势”需承担两大隐性成本，而这正是多数购房者忽视的关键。

隐性成本一：前期现金流高压挤占抗风险能力

数据显示，等额本金首月还款额比等额本息高1553.84元，增幅达30%。“这对刚入职、收入不稳定或有育儿、赡养等刚性支出的家庭而言，极易引发财务风险。”张敏指出，某第三方理财平台监测数据显示，选择等额本金的购房者中，35岁以下群体逾期率比等额本息群体高2.3倍。

更值得关注的是现金流的机会成本。若将每月多还的1500元用于稳健理财，按年化4%复利计算，30年收益可达130万元，远超17.4万元的利息差额。“购房者往往只关注利息支出，却忽视了闲置资金的增值潜力。”张敏补充道。

隐性成本二：利率下行周期“省息”优势缩水

2025年以来，房贷利率持续下行，北京、上海首套利率降至3.05%，广州低至3.0%。利率调整后，两种还款方式的利息差额进一步收窄。以100万元贷款、30年期限计算，利率降至3.05%后，等额本金总利息47.2万元，等额本息64.4万元，差额从17.4万元缩至17.2万元。

“利息差额几乎可忽略，但前期压力未减。”某城商行房贷经理李哲表示，利率下调后，等额本金首月还款5458元，仍比等额本息的4490元高968元。在利率下行通道中，等额本金的“省息”价值与前期压力已严重失衡。

专家建议：还款方式选择需匹配生命周期

中国银行业协会理财业务专业委员会委员陈涛表示，还款方式无绝对优劣，核心在于匹配购房者的现金流状况与生命周期阶段。盲目追求“省息”而忽视自身承受能力，是当前购房者的主要误区。

陈涛建议，三类人群可优先考虑等额本金：一是50岁以上临近退休者，收入稳定且未来可能下降，提前偿还本金可降低晚年负债压力；二是年薪50万元以上的高收入群体，月供占比低于30%，不影响生活质量；三是计划5年内全额提前还款的购房者，前期本金偿还比例高，可减少利息支出。

对于多数普通购房者，等额本息仍是更稳妥的选择。陈涛强调，以下五类人群应优先选择该方式：30岁以下年轻人，收入处于上升期，前期低月供可减轻压力；月供占收入50%以上的家庭，固定还款额便于预算规划；有育儿、教育、赡养等大额刚性支出的家庭，需预留现金流应对突发情况；自由职业、销售等收入不稳定人群，固定月供可降低违约风险；计划长期持有房产、不提前还款的购房者，利率波动下稳定性更具优势。

监管部门相关人士提醒，银行及中介机构在推荐还款方式时，需全面披露两种方案的月供明细、利息总额及潜在风险，不得片面强调“省息”优势。购房者应结合自身财务状况，要求机构提供不同年限的还款测算表，理性评估后再做决策。

业内预计，随着房贷利率市场化改革深化，未来可能出现更多个性化还款方案。专家建议购房者持续关注政策动态，结合自身需求选择最优方案，避免因盲目决策陷入财务困境。

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