银行为什么要暂停房贷?资产质量承压,不良率持续攀升

银行暂停房贷的原因在于资产质量承压和不良率持续攀升，随着房地产市场波动，银行房贷风险加大，不良率上升，银行需要控制风险、保障资金安全，也可能是为了调整信贷结构，优化资源配置，以应对市场变化和竞争压力，暂停房贷是银行风险管理的重要措施之一。

导语：2025年4月以来，北京、上海、广州等多地银行陆续收紧个人住房贷款政策，部分银行暂停二手房贷款业务。在房贷利率处于3.07%历史低位的背景下，银行集体收缩信贷投放引发市场广泛关注。本文将从利润空间、监管政策、风险防控及市场分化四个维度，解析银行停贷潮背后的深层逻辑。

核心事实：据不完全统计，截至2025年5月，全国已有12家商业银行调整房贷政策，其中平安银行、北京银行等6家银行在重点城市暂停受理新增房贷申请，建设银行、工商银行等国有大行则将审批周期延长至45个工作日以上。市场监测数据显示，2025年4月全国房贷审批通过率环比下降18.7%，为2018年以来最大单月降幅。

利润空间被压缩：净息差收窄至临界点

利率倒挂是银行收缩房贷的核心动因。2025年5月，5年期LPR（贷款市场报价利率）降至3.5%，全国新发放个人住房贷款加权平均利率进一步降至3.07%，苏州、广州等城市部分银行实际执行利率低至3%。

但银行资金成本并未同步下降。数据显示，当前商业银行综合负债成本维持在2.8%-3.2%区间，叠加运营成本后，房贷业务实际净息差已不足1%。某股份制银行测算显示，当前发放30年期房贷的IRR（内部收益率）仅为2.95%，低于3.15%的10年期国债收益率。

收益倒挂导致信贷资源重新配置。2025年一季度，商业银行小微企业贷款平均利率为3.6%，消费贷款平均利率达4.8%-6.2%，显著高于房贷收益水平。银保监会统计显示，2025年1-4月，全国个人住房贷款新增额同比下降27.3%，而经营性贷款新增额同比增长19.5%。

监管红线约束：信贷额度触及上限

房地产贷款集中度管理政策构成硬性约束。2020年出台的《房地产贷款集中度管理要求》明确，中资中型银行（含平安银行、北京银行等）房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%；大型银行上述指标分别为40%和32.5%。

部分银行已触及监管上限。截至2024年末，平安银行个人住房贷款余额占比达18.7%，距20%上限仅差1.3个百分点；北京银行房地产相关贷款占比达26.9%，逼近27.5%的监管红线。为避免超限处罚，相关银行采取"限额管理""区域管控"等措施。

额度管控导致审批周期延长。银行业协会调研显示，2025年4月，重点城市房贷平均审批周期达38个工作日，较2024年同期增加15个工作日。部分银行实行"日度额度管控"机制，北京、上海等城市多家支行出现"月初受理、月中停办"的间歇性停贷现象。

资产质量承压：不良率持续攀升

抵押物估值下行加剧信用风险。2024年全国重点城市二手房价格指数同比下降8.3%，三四线城市平均降幅达15.2%。典型案例显示，2021年杭州某公寓评估价500万元，2025年司法拍卖成交价仅360万元，折价率达28%。

房贷不良率加速暴露。截至2025年一季度末，商业银行个人住房贷款不良率升至0.45%，较2024年同期上升0.12个百分点，为2015年以来最大同比升幅。其中，三四线城市房贷不良率达0.73%，显著高于一线城市0.29%的水平。

风险准备金压力加大。按照《商业银行资本管理办法》，个人住房贷款风险权重为50%，当前1.2万亿元的关注类房贷需计提1%的专项准备，合计影响银行利润约120亿元。某城商行风险总监表示："我们已将三四线城市房贷风险等级从'正常'上调至'关注'。"

区域市场分化：信贷资源向核心城市集中

银行信贷政策呈现显著区域差异。调查显示，2025年5月，北京五环内、上海内环等核心区域房贷审批通过率仍达78%-85%，而三四线城市非核心区域审批通过率普遍低于40%。建设银行明确将县域房地产贷款占比控制在15%以内。

人口流动决定信贷投向。2024年长三角、珠三角核心城市常住人口分别增长24.5万人和26.3万人，而三四线城市常住人口净减少138万人。人口流动带来市场分化，2025年1-4月，一线城市新房销售面积同比下降5.7%，而三四线城市下降23.8%。

土地市场反映未来预期。2025年1-9月，长三角核心城市土地出让金同比增长24.5%，珠三角增长26.3%，而三四线城市土地出让金同比下降31.7%。银行风险模型显示，核心城市房贷违约概率较三四线城市低62%。

行业影响：信贷收紧重塑市场格局

个人住房信贷环境持续收紧。监测数据显示，2025年二季度：

一是首付比例上调。全国36个重点城市中，28个城市将二套房首付比例从40%提高至60%，12个城市要求非本地户籍首付不低于50%。北京、上海等城市明确叫停"接力贷""合力贷"等贷款产品。

二是审批标准趋严。90%以上银行要求提供6个月以上本地社保缴纳证明，个体户需额外提供12个月纳税证明。某国有大行引入大数据核查，要求申请人近6个月银行流水与收入证明匹配度不低于80%。

三是利率差异化定价。全国已有18家银行取消房贷利率优惠，执行"LPR+30BP"（3.8%）的基准定价，仅对AAA级客户提供LPR基准（3.5%）。组合贷款审批周期延长至90-120个工作日，较2024年增加50%。

市场结构加速调整。中指研究院分析指出，银行信贷收缩将加速房地产市场"去杠杆"，预计2025年全国商品房销售面积将下降12%-15%，但单价10万元/平方米以上的高端住宅占比将提升至8.7%，较2024年提高2.1个百分点。

金融风险缓释机制逐步建立。银保监会表示，正指导银行建立"压力测试-限额管理-风险拨备"三位一体的房贷风险管理体系，要求2025年底前完成全部存量房贷的风险重估。央行数据显示，截至2025年一季度，商业银行房地产贷款风险准备金余额达8276亿元，较2024年初增长31.2%。